Dans ce blog, nous avons déjà couvert le calendrier d’interdiction de location des logements classés G, mais ce qui est nouveau depuis l’été 2026, c’est une réforme différente, moins commentée mais tout aussi concrète : la méthode de calcul du DPE elle-même change au 1er janvier 2027.
Pourquoi cela nous interesse ? Car elle change en faveur du chauffage électrique, un réseau largement répandu dans l’ancien marseillais.
Dans cet article, Terrasse du Sud fait un point sur le changement de calcul de DPE en 2027 et ses impact sur l’immobilier marseillais.
Rappel : qu’est-ce que le DPE, et d’où vient-il ?
Le diagnostic de performance énergétique existe depuis 2006, créé pour transposer une directive européenne qui imposait à chaque État membre d’évaluer la performance énergétique de ses bâtiments. Sa méthode de calcul additionne les consommations de chauffage, eau chaude, climatisation, ventilation et éclairage à partir des caractéristiques physiques du logement : surface, isolation, système de chauffage.
Il devient obligatoire dans les annonces immobilières en 2010, avec la loi Grenelle. Jusque-là, c’était un document informatif : personne ne pouvait s’en servir pour contester une vente ou un bail.
Le vrai tournant a lieu en juillet 2021, avec la loi Climat et Résilience : le DPE devient pour la première fois juridiquement opposable, un acheteur ou un locataire peut désormais se retourner contre le vendeur ou le bailleur si le diagnostic s’avère erroné. La méthode change aussi en profondeur : la classe finale (de A à G) est désormais déterminée par deux critères distincts :
- la consommation d’énergie primaire (kWh/m²/an)
- les émissions de gaz à effet de serre (kg CO2/m²/an)
💡 Bon à savoir : C’est le plus mauvais des deux critères qui l’emporte. Autrement dit, un logement peu énergivore mais chauffé au fioul, par exemple, sera classé sur son critère carbone, pas sur sa consommation.
C’est cette réforme de 2021 qui a fixé le fameux coefficient de conversion de l’électricité à 2,3, un chiffre critiqué depuis le début : il pénalise le chauffage électrique deux fois plus que le gaz, alors que l’électricité française reste très largement décarbonée.
Le DPE nouvelle formule a aussi eu ses petits ratés : une étude UFC a montré que six logements sur sept testés obtenaient des classes différentes selon le diagnostiqueur consulté, et un correctif est intervenu en juillet 2024 pour les petites surfaces (moins de 40 m²), mécaniquement pénalisées par un calcul au m². Environ 140 000 logements ont échappé au statut de passoire thermique du jour au lendemain, sans le moindre travaux.
C’est dans ce contexte de corrections successives que s’inscrit la baisse progressive du coefficient électrique engagée depuis 2021 :
- 2,58 jusqu’en juin 2021,
- 2,3 de juillet 2021 à fin 2025,
- 1,9 en 2026, et
- 1,7 à partir du 1er janvier 2027.
Ce qui change concrètement au 1er janvier 2027 : la baisse du coéfficient à 1,7
Pour bien comprendre, il faut revenir à ce que fait ce coefficient. Le DPE ne classe pas votre logement sur ce que vous consommez réellement (l' »énergie finale », celle de vos factures) : il multiplie ce chiffre par un coefficient pour obtenir une « énergie primaire », et c’est ce second chiffre qui détermine votre classe, de A à G.
Ce coefficient existe parce que produire de l’électricité consomme, en amont, davantage d’énergie que ce qui arrive réellement chez vous (pertes à la production et au transport), mais son niveau a toujours été débattu, puisqu’il ne s’applique qu’à l’électricité : le gaz et le fioul, eux, gardent un coefficient de 1, sans multiplication.
Concrètement, avec le coefficient actuel de 1,9 (en vigueur depuis janvier 2026), un logement qui consomme réellement 100 kWh/m² d’électricité par an affiche aujourd’hui 190 kWh/m² d’énergie primaire sur son DPE (100 x 1,9).
À partir du 1er janvier 2027, avec le coefficient à 1,7, ce même logement, sans le moindre changement de consommation réelle, sans travaux, affichera 170 kWh/m² (100 x 1,7). Le chiffre baisse alors que rien n’a changé chez vous : seule la règle de calcul évolue. Pour un logement dont le DPE actuel se situe tout juste à la limite entre deux classes, ces 20 kWh/m² en moins peuvent suffire à le faire basculer dans la catégorie supérieure, un studio classé F aujourd’hui peut se retrouver E au 1er janvier, sans qu’on y ait touché.
Aucune démarche n’est nécessaire pour en bénéficier : les DPE réalisés avant 2027 restent valides, et un certificat mis à jour, recalculé avec le nouveau coefficient, sera téléchargeable gratuitement dès le 1er janvier sur la plateforme de l’ADEME.
Combien de logements sont concernés
Le passage à 1,9 en 2026 avait déjà reclassé environ 850 000 logements électriques. La marche suivante (1,9 à 1,7 en 2027) devrait faire gagner une classe à environ 300 000 logements supplémentaires.
Pourquoi Marseille n’est pas dans la même situation que le reste de la France
Une étude de 2022 situait les passoires thermiques à seulement 4,6 % du marché marseillais à la vente, contre 17 % au national et 37 % à Paris (et en recul depuis 7,4 % en 2018).
Même si la donnée est un peu datée, la raison structurelle tient toujours : le climat méditerranéen réduit fortement les besoins de chauffage, qui pèsent lourd dans le calcul du DPE ailleurs en France. La réforme 2027 profitera donc, à Marseille, à une population de logements déjà plus restreinte qu’ailleurs, mais l’effet reste réel pour les propriétaires concernés.
Typologie par secteur : Notre lecture de terrain
Centre ancien
Le centre ancien (1er au 5e, bâti haussmannien et faubourien d’avant-guerre) concentre le plus de logements chauffés à l’électricité individuelle, faute de réseau de chauffage urbain généralisé dans ce bâti ancien morcelé. C’est mécaniquement le secteur qui a le plus à gagner de la réforme de 2027 : des appartements aujourd’hui classés E ou F à cause du seul coefficient électrique, qui n’ont fait aucun travaux, peuvent basculer en catégorie supérieure du jour au lendemain.
6e et 8e
Le 6e et le 8e, notre cœur de secteur, présentent un profil mixte selon les quartiers. Le 6e (Vauban, Notre-Dame-du-Mont, Baille) partage largement le bâti ancien du centre-ville et son chauffage électrique individuel — il profite donc, lui aussi, pleinement de la réforme. Le 8e est plus hétérogène : des immeubles bourgeois anciens autour de Périer ou du Rond-Point du Prado, mais aussi des constructions plus récentes (années 1960-1980, Bonneveine, Sainte-Anne) mieux isolées de base et parfois en chauffage collectif gaz, donc moins concernées par la réforme électrique. Dans les deux cas, le climat marseillais aide à rester, en général, hors des classes les plus pénalisantes.
Nord de Marseille
Les arrondissements nord (13e à 16e), au bâti plus hétérogène (grands ensembles, chauffage collectif souvent gaz, mais aussi programmes récents bien classés), présentent le profil le plus contrasté : certaines copropriétés anciennes non rénovées y restent parmi les DPE les plus défavorables de la ville, indépendamment de la réforme électrique.
Ce qu’il faut retenir
Vous vendez un bien électrique classé E ou F : il peut valoir la peine d’attendre le recalcul de janvier avant de figer l’étiquette sur l’annonce.
Vous êtes bailleur d’un F : la réforme peut vous en sortir sans travaux avant l’échéance 2028, à vérifier avant d’engager des travaux dans la précipitation.
Vous achetez : un DPE affiché avec l’ancien coefficient ne reflète pas encore janvier 2027 — utile à savoir avant de négocier.
Le DPE soulève des questions sur votre bien ?
Vous vendez ou louez un logement chauffé à l’électricité, classé E, F ou G ? La réforme de janvier 2027 peut jouer en votre faveur, encore faut-il le vérifier dans votre cas précis.
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