Depuis janvier 2025, les logements les plus énergivores sont exclus du marché locatif. Et depuis avril, les règles se relâchent sous la pression parlementaire. Alors que des centaines de milliers de logements sont concernés, le gouvernement tente de concilier transition écologique et réalité économique. Terrasse du Sud, votre agence immobilière à Marseille, vous présente où nous en sommes !
Mai 2025 : un durcissement… déjà assoupli
Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de mettre en location tout logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE), c’est-à-dire consommant plus de 420 kWh/m²/an. Cette mesure s’applique à tous les nouveaux baux et à ceux reconduits ou renouvelés tacitement après cette date.
Mais à peine quelques mois après son entrée en vigueur, le Sénat a adopté, début avril, une proposition de loi d’assouplissement. En cause : les difficultés rencontrées par les propriétaires pour engager rapidement des travaux, la pénurie d’artisans qualifiés ou encore la crainte d’un effondrement de l’offre locative.
Ce que prévoit le projet d’assouplissement voté au Sénat
- Sursis de 5 ans pour les logements en copropriété, si un contrat de travaux a été signé, basé sur un audit, un DPE, un diagnostic technique global ou un plan pluriannuel, et visant à atteindre le niveau de performance énergétique requis.
- Sursis de 3 ans pour les maisons individuelles ou les logements en immeuble collectif ne relevant pas du statut de la copropriété, si un contrat de travaux a été signé pour améliorer leur performance énergétique.
- Dérogation en cas de coûts disproportionnés entre les travaux et la valeur du bien
- Exemption toujours valable si le locataire s’oppose aux travaux pendant le bail.
En clair : la loi reste en vigueur, mais sa mise en œuvre pourra être différée, sous conditions. En parallèle, la réforme encadre désormais plus strictement les demandes de baisse de loyer. Si un logement classé G est loué dans un cadre légal, le locataire ne pourra plus réclamer de diminution. En cas de location abusive, la réduction restera proportionnée au préjudice subi, c’est-à-dire limitée au surcoût de chauffage par rapport à un logement mieux classé.
À noter : Même avec la réforme, certaines règles restent en vigueur : un logement classé G peut encore être loué si les travaux sont impossibles, interdits, ou bloqués par la copropriété, ou si le locataire s’oppose aux travaux. Le propriétaire doit toutefois prouver qu’il a réalisé toutes les améliorations possibles pour justifier cette exception.
Les droits des locataires renforcés depuis 2023
- Loyers gelés pour les logements F et G depuis août 2022.
- Complément de loyer interdit si le logement est énergétiquement indécent.
- Recours en justice possible pour exiger la mise en conformité du logement.
Ces mesures visent à réduire la précarité énergétique, qui touche encore 12 millions de Français selon la Fondation Abbé Pierre.
Ce que dit la loi : un calendrier déjà bien entamé
- 1er janvier 2023 : interdiction des logements G+ (> 450 kWh/m²/an) ;
- 1er janvier 2025 : interdiction des logements G ;
- 1er janvier 2028 : interdiction des logements F ;
- 1er janvier 2034 : interdiction des logements E.
À noter : les DROM (Département et région d’outre-mer) bénéficient d’un calendrier décalé (G en 2028, F en 2031).
Des conséquences concrètes pour les bailleurs
Pour continuer à louer un bien classé G dans le temps, il n’existe qu’un seul scénario : engager des travaux.
- Isolation (murs, combles, planchers bas) ;
- Remplacement du système de chauffage ;
- Ventilation ;
- Menuiseries et vitrages performants.
Les aides publiques — MaPrimeRénov’, éco-PTZ, CEE — sont accessibles, mais insuffisantes pour certains profils. Immo9 nous apprend par exemple qu’à Rennes, la rénovation d’un T2 peut coûter entre 20 000 et 35 000 €.
Un parc locatif déjà sous tension
Les effets de la lutte contre les passoires thermiques sont déjà visibles : dans plusieurs villes moyennes, les agences constatent le retrait massif d’annonces pour des logements classés G. Selon Hellio et la FNAIM, environ 600 000 logements seraient aujourd’hui inlouables, dont une majorité en zone rurale ou dans des petites copropriétés anciennes.
En parallèle, le nombre de DPE demandés par les propriétaires a explosé début 2025, révélant une prise de conscience tardive mais massive.
Des voix s’élèvent pour alerter
Depuis début 2025, la FNAIM, l’UNPI et plusieurs sénateurs alertent : un encadrement trop rigide pourrait provoquer une crise locative, en réduisant drastiquement l’offre disponible dans les zones tendues.
Des élus locaux réclament plus de souplesse pour les zones rurales et un guichet unique pour faciliter les rénovations.
Conclusion : la transition se fera, mais pas sans nuances
L’interdiction des passoires thermiques est enclenchée, mais l’équilibre entre urgence écologique et capacité des acteurs reste fragile. La loi progresse, mais s’ajuste en chemin. Pour les bailleurs, il faut anticiper, rénover ou repenser leur stratégie locative.
Prochaine échéance majeure : janvier 2028, avec l’interdiction des logements F. D’ici là, l’enjeu sera de ne laisser personne au bord de la route.
Terrasse du Sud –
Sources :
- Rennes Immo9, avril 2025
- Fondation Abbé Pierre, rapport 2024
