Le marché immobilier à Marseille, en 2024, se trouve à un carrefour. Entre les fluctuations économiques globales et les spécificités locales, les acteurs du secteur immobilier, qu’ils soient acheteurs, vendeurs ou investisseurs, doivent naviguer dans un environnement complexe.
Cet article vise à décrypter les tendances actuelles et à fournir des conseils stratégiques pour ceux qui envisagent d’acquérir un bien sur le marché immobilier marseillais.
Contexte actuel du marché immobilier à Marseille
En 2024, Marseille continue de se distinguer par sa dynamique particulière sur le marché immobilier. Malgré une tendance nationale à la baisse, avec une baisse des volumes de transaction d’environ 20% enregistrée en France sur l’année 2023, la cité phocéenne affiche une résilience remarquable, avec des prix qui, dans certains quartiers, continuent de grimper.
Cette situation s’explique en partie par l’attractivité persistante de la ville, renforcée par une demande toujours soutenue dans certains quartiers.
Les déterminants clés du marché immobilier marseillais pour 2024
Le marché immobilier de Marseille en 2024 sera façonné par plusieurs facteurs économiques, financiers et sociodémographiques interdépendants, à la fois au niveau local et global :
- L’orientation de la politique monétaire de la BCE : Les fluctuations des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne ont un impact substantiel sur le coût du crédit immobilier et, par conséquent, sur l’accès au financement des acquéreurs. Bien qu’une certaine stabilité autour de 4% soit anticipée en 2024, la prudence reste de mise quant aux répercussions potentielles des annonces de la BCE sur l’investissement locatif et les transactions immobilières à Marseille.
- Le contexte macroéconomique : La persistance de l’inflation et le ralentissement de la croissance érodent le pouvoir d’achat des ménages et refrènent leur confiance. Ces facteurs pèsent sur la viabilité financière des projets immobiliers des acquéreurs marseillais, pouvant impacter le volume de ventes et exercer une pression baissière sur les prix de l’immobilier.
- L’évolution de l’offre et de la demande : La dynamique de l’offre et de la demande, extrêmement localisée à Marseille, induit d’importantes disparités de prix selon les quartiers. La flambée des prix dans certains arrondissements très prisés contraste avec des opportunités encore abordables dans des zones de développement émergent.
- Les mouvements démographiques : Les besoins de logements liés aux évolutions sociodémographiques, qu’il s’agisse du vieillissement de la population ou de la diminution de la taille des ménages, entraînent une demande soutenue pour certains types de biens spécifiques.
- L’impact des projets d’aménagement urbain : La métamorphose de Marseille à travers les programmes de réhabilitation et de construction d’infrastructures modifiera l’attractivité relative de différents quartiers, créant potentiellement de nouvelles opportunités d’investissement immobilier.
L’évolution du marché immobilier marseillais en 2024 résultera donc des interactions complexes entre ces multiples déterminants interdépendants. Une analyse fine de ces facteurs est donc essentielle pour appréhender les perspectives du secteur.
Comparaison avec d’autres grandes villes de France
Comme en 2023, il est fort probable que Marseille résiste mieux que d’autres métropoles françaises, mais la cité phocéenne n’échappera pas aux variables macroéconomiques. La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) prévoit ainsi une baisse des prix de 5 à 7 % à l’échelle du territoire français sur l’année 2024, une tendance qui s’inscrit notamment dans un contexte de décélération importantes des transactions.
Analyse du marché immobilier à Marseille en 2024
Arrondissements prisés
Les 6e, 7e et 8e arrondissements, ainsi que les 1er et 2e, concentrent la plus forte hausse des prix (+3%), sous l’effet d’une demande soutenue de la part de particuliers comme d’investisseurs. Outre la proximité avec la mer qui booste l’attractivité, ces quartiers bénéficient d’un cadre de vie agréable, de commerces et services de proximité, ainsi que d’une bonne desserte. Ils attirent les catégories aisées mais également les investisseurs cherchant des produits haut de gamme à fort potentiel de valorisation.
Arrondissements à fort potentiel
Le 4e arrondissement, et dans une moindre mesure le 10e, le 13e et le 14e, présentent des prix plus abordables. Ces zones offrent de réelles opportunités pour les primo-accédants ainsi que les investisseurs. Elles connaissent des projets de réhabilitation et de nouveaux programmes immobiliers. Leur attractivité devrait donc croître en 2024 à venir, ce qui laisse présager d’une appréciation des valeurs locatives et vénales.
Un marché fragmenté
On observe un marché à deux vitesses : les biens haut de gamme (+4%) tirent les prix vers le haut, alors que dans le même temps les petites surfaces (-1,8%) décrochent, accroissant les écarts. Cette fragmentation du marché nécessite d’adapter sa stratégie en fonction de la typologie de bien visée et du budget.
Stratégies d’investissement
Les primo-accédants se tourneront probablement vers des 2-3 pièces dans des zones abordables (4e, 10e) ou des projets de rénovation énergétique. Les investisseurs privilégieront des biens à fort potentiel dans des quartiers prometteurs (13e, 14e) tout en surveillant les nouveaux programmes dans les zones centrales. Les investissements dans les quartiers prisés restent aussi des valeurs sûres, mais les opportunités seront plus rares et l’accompagnement par une agence immobilière spécialiste du 6e et du 8e arrondissement est indispensable.
Impact des réformes gouvernementales sur l’immobilier à Marseille
En 2024, les évolutions du PTZ et de MaPrimeRénov étaient attendues pour dynamiser le secteur. Cependant, on peut noter que le PTZ voit son périmètre restreint : il ne financera plus les maisons neuves mais seulement certains logements collectifs neufs et des projets de rénovation. Ainsi, malgré l’augmentation des plafonds de ressources associée au nouveau zonage PTZ de 2023, le nombre de bénéficiaires pourrait donc baisser en 2024.
Des incertitudes persistent
Ces évolutions réglementaires manquent parfois de clarté et d’ambition selon les professionnels du secteur. Les arbitrages définitifs autour des aides seront déterminants. Une plus grande transparence permettrait aux acquéreurs comme aux propriétaires bailleurs d’anticiper au mieux l’impact sur leurs projets de rénovation ou d’investissement locatif.
Récapitulatif des tendances 2024
L’évolution du marché immobilier à Marseille en 2024 sera probablement marquée par une stabilisation des prix, dans un contexte local hétérogène avec des opportunités à saisir dans les quartiers moins centraux.
Les futurs acheteurs et investisseurs devront donc faire preuve d’agilité pour :
- Surveiller les opportunités dans les secteurs à fort potentiel d’évolution
- Miser sur les biens offrant une bonne valorisation possible avec par exemple un projet de rénovation
- Rester attentifs aux évolutions macroéconomiques des taux d’intérêt
- Anticiper les annonces gouvernementales dans son projet
En tout cas, une approche proactive s’impose ! Une analyse fine des quartiers et des types de biens sera essentielle pour prendre des décisions éclairées dans un marché en mutation. N’hésitez donc pas à vous faire accompagner par une agence immobilière à Marseille pour vous guider.
