Situé juste au sud de l’hypercentre de Marseille et bénéficiant d’une atmosphère bucolique, le quartier Vauban s’étend au pied de la colline de Notre-Dame de la Garde. Son nom découle du boulevard qui occupe le cœur du périmètre, lui-même baptisé en l’honneur du Marquis de Vauban qui a autrefois bâti la fortification de la cité phocéenne. Le profil vallonné donne à l’endroit un profil particulier, avec de nombreuses ruelles.
Le quartier Vauban est essentiellement résidentiel, mais les rues principales sont bordées par de nombreux commerces de proximité. La présence de nombreux restaurants, caves à vin et bars contribue par ailleurs à animer les lieux.
Quartier Vauban : Un cadre de vie agréable et à l’animation villageoise
Le profil cosmopolite des habitants du quartier Vauban lui octroie une ambiance pittoresque. Une partie des locataires et des propriétaires sont issus de l’immigration. Parmi les nouveaux arrivants : des cadres dynamiques attirés par l’authenticité du patrimoine architectural et l’atmosphère chaleureuse. La proximité de la mer séduit également. La plage des Catalans est notamment à une douzaine de minutes à vélo et à 25 minutes en bus.
Les artères principales du quartier enregistrent une forte fréquentation. Le boulevard Vauban est en effet un passage très fréquenté pour rejoindre la basilique Notre-Dame de la Garde. Durant la période touristique plus particulièrement, le périmètre voit son animation croître sensiblement. De même, le dynamisme commercial des nombreux ateliers d’artisans installés à Vauban croît également en fonction de cette affluence.
Une accessibilité qui s’adapte à la morphologie du terrain
De nombreuses artères et ruelles du quartier Vauban à Marseille 6 sont exclusivement piétonnes. Cela résulte notamment du profil escarpé des lieux. Les escaliers ont été optimisés et des rampes ont été placées à de nombreux endroits, mais il faut néanmoins avoir un profil plutôt sportif et résistant pour affronter quotidiennement l’ascension des chemins qui mènent vers de nombreux appartements. C’est l’une des raisons qui a permis à la zone de préserver son atmosphère champêtre tout en préservant une certaine tranquillité en dehors des périodes touristiques.
Depuis les autres circonscriptions de Marseille, et notamment au départ de l’hypercentre, il est facile de rejoindre le quartier Vauban. Quatre lignes de bus assurent en effet la desserte pour un total de 13 arrêts. La station de métro la plus proche, quant à elle, se trouve dans le quartier de Castellane, à l’est de Vauban.
Une population assez jeune et dynamique
La moyenne d’âge de la population est ainsi de 39 ans. Comparé à d’autres circonscriptions de la cité phocéenne, le taux d’activité de la frange comprise entre 15 et 64 ans est plutôt élevé, puisqu’il est de 75,7 %. Sur un peu plus de 6000 logements répertoriés, un peu plus de 49 % sont locataires, tandis que 47,8 % sont propriétaires de leur lieu d’habitation.
9 logements sur 10 sont des appartements à Vauban. Les rares maisons qui s’y trouvent sont particulièrement prisées, car plusieurs disposent d’un jardin ou d’un espace extérieur exposé au soleil. Plusieurs maisons, comme certains appartements avec balcon, profitent par ailleurs du relief vallonné des lieux pour accéder à un panorama dégagé sur la ville.
Prix moyen par m² dans le quartier Vauban (2025)
Prix au m² pour les appartements
L’analyse des données de transactions immobilières du quartier Vauban au cours des derniers mois de l’année 2025 permet de savoir que le prix moyen d’un appartement se négocie en moyenne à 4 520 € / m².
Selon MeilleursAgents, le prix de l’immobilier dans le quartier Vauban a pris + 17,7 % en 5 ans et 46,9 % sur 10 ans.
Prix au m² pour les maisons
Le prix des maisons est bien plus cher, avec une moyenne affichée de 6 579 € /m². En plus d’être recherchées, elles sont rares.
Si vous êtes à la recherche d’une maison avec cour ou jardin dans le quartier escarpé de Vauban, le mieux est de vous adresser à une agence spécialisée dans ce type de bien, comme Terrasse du Sud. Étant bien positionnée sur ce micromarché, l’entreprise a plusieurs logements d’exception en référence, dont plusieurs exclusivités.
Tableau récapitulatif des prix de l’immobilier à Vauban en 2025
| Type de bien | Prix moyen (€/m²) | Fourchette (€/m²) | Source |
|---|---|---|---|
| Appartement | 4 520 € | 3 100 € – 6 266 € | MeilleursAgents |
| Maison | 6 579 € | 3 073 € – 12 268 € | MeilleursAgents |
Locations et rentabilité locative dans le quartier Vauban
Lègerement au-dessus de la moyenne du 6e arrondissement de Marseille, le loyer médian du quartier Vauban y est d’environ + 10% plus cher que le reste de Marseille. Les petites surfaces tirent le marché, ce qui reflète une demande soutenue des étudiants et jeunes actifs
| Segment | Prix médian (€/m²) | Loyer médian (€/m²/mois) | Rendement locatif brut* |
|---|---|---|---|
| Ensemble du quartier | 5 121 | 22 | 5,2 % |
| Appartements | 5 084 | 22 | 5,2 % |
| Maisons | 5 815 | 23 | 4,7 % |
Tableau comparatif des loyers médians du 6e arrondissement de Marseille
| Quartier | Loyer médian (€/m²/mois) |
|---|---|
| Vauban | 22 € |
| Préfecture | 22 € |
| Palais-de-Justice | 21 € |
| Lodi | 20 € |
| Notre-Dame-du-Mont | 22 € |
| Castellane | 20 € |
| Baille | 22 € |
Typologie du parc immobilier à Vauban
La majorité du parc se compose d’appartements anciens
Ici, pas de grandes résidences modernes ni d’immeubles impersonnels : l’essentiel du parc immobilier est constitué de maisons anciennes, de petits immeubles de charme et de logements atypiques, souvent perchés sur les collines menant à Notre-Dame-de-la-Garde.
Les appartements se trouvent majoritairement dans de petits immeubles 1900 ou 1930, parfois rénovés avec goût pour allier confort moderne et charme de l’ancien : tomettes, hauts plafonds, moulures, balcons en fer forgé ou escaliers d’époque témoignent de l’identité marseillaise du quartier.
Les biens avec extérieur dans le quartier
Les maisons de ville et bastides provençales sont très recherchées pour leur cachet et leur situation souvent au calme, tout en restant à proximité immédiate du centre-ville. Certaines propriétés bénéficient de terrasses ou de jardins suspendus, offrant des vues spectaculaires sur la mer ou sur les toits de Marseille.
Les programmes neufs, eux, se font extrêmement rares. Le secteur étant fortement contraint par la topographie et par la densité du bâti, les opérations de promotion concernent le plus souvent des réhabilitations d’immeubles existants ou de petits collectifs haut de gamme. Cette rareté contribue directement à la valorisation continue des biens anciens dans le secteur.
Chez Terrasse du Sud, nous sommes spécialisés dans l’immobilier marseillais avec extérieur. Grâce à notre réseau et notre expérience terrain, nous vous trouvons la maison avec jardin de vos rêves !
Marseille 6 Vauban : Le choix du cœur et de la raison
Choisir d’habiter dans le quartier Vauban est en premier lieu un choix du cœur. En visitant le lieu, il est difficile de résister à sa beauté presque campagnarde. Si vous ne craignez pas quelques ascensions, vous n’aurez pas de mal à y trouver un bien. Par la suite, il faut savoir que ce périmètre vous rapproche des principaux bassins d’emploi du centre-ville de la cité phocéenne. Cela représente un avantage majeur.
– Terrasse du Sud
