Investissement locatif à Marseille : comment estimer la rentabilité de votre projet ?

Vue aérienne de Marseille
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Vous souhaitez faire un investissement locatif à Marseille ? Vous avez fait un excellent choix de destination. Marseille fait partie des villes touristiques de France qui séduisent beaucoup de nouveaux habitants chaque année. Mais comment savoir si vous allez réussir votre projet d’investissement locatif dans cette ville ? Terrasse du Sud, agence immobilière à Marseille, vous explique, dans cet article, comment estimer facilement la rentabilité de votre investissement.

Tendance actuelle du marché locatif à Marseille : les données indispensables à l’estimation

Estimer la rentabilité d’un investissement locatif à Marseille implique la connaissance de la tendance actuelle du marché immobilier de la ville. Si vous n’avez pas encore effectué votre acquisition immobilière à Marseille, voici les prix au mètre carré des maisons et appartements au 1er octobre 2022 :

  • Pour tous types de biens confondus, le prix moyen au mètre carré à Marseille est estimé à 3 779 €.
  • Pour les appartements, le prix au mètre carré moyen est de 3 640 € (avec une fourchette qui varie de 2 386 €/m2 à 5 062 €/m2).
  • Concernant les maisons, le prix moyen à la vente est estimé à 4 489 €/m2 (23,3 % plus élevé que celui des appartements). Cependant, le prix au mètre carré des maisons à Marseille peut osciller entre 2 945 € et 6 244 €.

Les prix de l’immobilier à la location à Marseille

Dans la ville de Marseille, le prix moyen de la location des appartements est estimé à 15,2 €/m2. Le loyer des appartements à Marseille peut néanmoins valoir entre 11,3 €/m2 et 22,6 €/m2.

En ce qui concerne les maisons, le prix moyen de la location est de 15,7 €/m2, avec une fourchette qui varie entre 11,8 € et 19,8 €/m2.

Les prix de la location à Marseille dans chaque arrondissement

Arrondissement

Prix moyen à la location estimé au 1er octobre 2022

1er arrondissement de Marseille (13001)
  • Appartements : 14, 7 €/m2.
  • Maisons : 13,1 €/m2.
2e arrondissement de Marseille (13002)
  • Appartements : 14,9 €/m2.
  • Maisons : 13,7 €/m2.
3e arrondissement de Marseille (13003)
  • Appartements : 14,3 €/m2.
  • Maisons : 13,3 €/m2.
4e arrondissement de Marseille (13004)
  • Appartements : 14,5 €/m2.
  • Maisons : 13,5 €/m2.
5e arrondissement de Marseille (13005)
  • Appartements : 15,1 €/m2.
  • Maisons : 13,5 €/m2.
6e arrondissement de Marseille (13006)
  • Appartements : 15,6 €/m2.
  • Maisons : 17 €/m2.
7e arrondissement de Marseille (13007)
  • Appartements : 16,1 €/m2.
  • Maisons : 18,9 €/m2.
8e arrondissement de Marseille (13008)
  • Appartements : 16,9 €/m2.
  • Maisons : 18,2 €/m2.
9e arrondissement de Marseille (13009)
  • Appartements : 16,2 €/m2.
  • Maisons : 17,6 €/m2.
10e arrondissement de Marseille (13010)
  • Appartements : 14,9 €/m2.
  • Maisons : 15,1 €/m2.
11e arrondissement de Marseille (13011)
  • Appartements : 15,1 €/m2.
  • Maisons : 14,7 €/m2.
12e arrondissement de Marseille (13012)
  • Appartements : 15,7 €/m2.
  • Maisons : 17,2 €/m2.
13e arrondissement de Marseille (13013)
  • Appartements : 14,7 €/m2.
  • Maisons : 15 €/m2.
14e arrondissement de Marseille (13014)
  • Appartements : 13,9 €/m2.
  • Maisons : 13,8 €/m2.
15e arrondissement de Marseille (13015)
  • Appartements : 14,2 €/m2.
  • Maisons : 14,1 €/m2.
16e arrondissement de Marseille (13016)
  • Appartements : 15 €/m2.
  • Maisons : 14,1 €/m2.

 

Comment estimer la rentabilité de votre investissement locatif à Marseille ?

Estimer la rentabilité de votre investissement locatif à Marseille revient à calculer son rendement. Ce calcul permet de connaître si votre placement vous rapporte des bénéfices. Avant de procéder au calcul, vous devez prendre en compte plusieurs variables. Vous devez, entre autres, connaître les points suivants avant de calculer votre rendement locatif :

  • les frais de financement du bien (frais de notaire, assurance emprunteur, les garanties, etc.) ;
  • la taxe foncière ;
  • les frais de gestion (comme les frais de gestion locative) ;
  • les loyers mensuels ;
  • les éventuels travaux ;
  • etc.

Calcul du rendement brut d’un projet d’investissement locatif à Marseille

Le calcul du rendement brut vous permet de comparer rapidement la rentabilité de votre investissement locatif d’un bien par rapport à celle d’un autre. Voici la formule pour effectuer ce calcul :

(Loyer mensuel x 12) x 100 / prix d’acquisition du bien

Pour trouver le rendement brut, n’oubliez pas d’inclure les frais d’acquisition dans le montant d’acquisition du bien. Dans le cas où vous devriez réaliser des travaux avant de mettre en location le bien, incluez aussi leur coût dans le prix d’achat.

Calcul du rendement net pour un projet d’investissement locatif à Marseille

Le calcul du rendement brut ne vous permet pas d’avoir une estimation exacte de la rentabilité de votre investissement locatif. Étant propriétaire, vous devez prendre en charge plusieurs frais notamment des taxes (la taxe foncière, par exemple) et des charges liées au bien. En ajoutant ces frais dans votre calcul, vous connaîtrez la rentabilité nette de votre investissement locatif. Pour calculer le rendement net locatif, voici la formule :

(((Loyer mensuel x 12) – (charges locatives)) / prix d’acquisition) x 100

Prendre en compte la fiscalité pour obtenir le rendement net-net

Pour avoir une idée encore plus précise de la rentabilité de votre investissement locatif à Marseille, vous devez calculer le rendement net-net. Ce calcul vous permet d’obtenir le rendement net d’imposition en incluant l’imposition sur les revenus fonciers.

Le rendement net-net dépend alors de votre profil fiscal (micro BIC, réel, micro foncier…) et des prélèvements sociaux s’appliquant aux revenus locatifs hors charges. Il existe, entre autres, la TMI (Taux Marginal d’Imposition) qui s’applique selon votre tranche de revenus (y compris les bénéfices de votre investissement locatif). En outre, le calcul de la rentabilité nette-nette inclut vos avantages fiscaux (si vous investissez en loi Pinel, en LMNP, en loi Malraux, etc.).

Investir à Marseille : 5 quartiers que nous conseillons

Le choix de quartier joue un rôle important dans un projet d’investissement locatif. Pour vous aider, voici 5 quartiers marseillais à privilégier :

Vous cherchez d’autres localités intéressantes pour un investissement en France ? Découvrez si investissement à Strasbourg peut-être opportun sur le blog de Raphaël Immo, ou les avantages d’un investissement à Nice.

Terrasse du Sud –

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  • À propos de l'auteur

  • Sabine Ferrato

  • Fondatrice de Terrasse du Sud, Sabine vous partage régulièrement ses conseils et ses analyses sur l'immobilier à Marseille. Avec une connaissance approfondie du marché local et son expérience en gestion de patrimoine, fiscalité et investissements, elle est l'agent immobilier idéale pour tous vos projets immobiliers à Marseille.

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