Investir à Marseille reste une option attractive pour de nombreux acquéreurs…
La ville combine des prix d’achat encore accessibles, une forte demande locative, des projets urbains dynamiques et des écarts importants entre les quartiers. Pour un investisseur, cette diversité est une opportunité : selon l’arrondissement, le type de bien et la stratégie choisie, la rentabilité peut s’avérer meilleures que dans d’autres metropoles françaises, comme Paris ou Lyon.
Aujourd’hui, Terrasse du Sud vous accompagne pour identifier les secteurs marseillais les plus pertinents selon votre projet d’investissement, votre budget et vos objectifs de rentabilité.
Marseille : Un marché locatif encore très porteur
Le marché marseillais présente un profil intéressant : les loyers progressent alors que les prix d’achat restent globalement plus abordables que dans d’autres grandes métropoles françaises.
En avril 2026, les appartements affichaient un loyer moyen de 16 €/m², avec une progression de 1,22 % sur un mois. Dans le même temps, le prix moyen des appartements à l’achat était estimé autour de 3 750 €/m².
Ce décalage entre prix d’acquisition et niveau des loyers explique pourquoi Marseille conserve un vrai potentiel pour l’investissement locatif.
Mais attention : la ville ne se lit pas comme un marché uniforme. Un studio dans le centre, un T3 vue mer dans le 8e ou une maison dans le 12e ne répondront pas aux mêmes objectifs patrimoniaux.
👉 Chez Terrasse du Sud, experts immobilier à Marseille, nous sommes spécialisés dans les biens avec extérieur à Marseille : appartements avec terrasse, maisons avec jardin, rooftops ou biens de standing rares sur le marché.
Ce type de bien, particulièrement recherché dans les quartiers sud de Marseille, représente souvent une excellente opportunité patrimoniale et locative, avec une forte attractivité auprès des locataires comme des acquéreurs.
Marseille face à Paris et Lyon : Une rentabilité locative plus attractive ?
Comparée à Paris ou Lyon, la cité phocéenne affiche des prix immobiliers nettement plus accessibles tout en conservant une demande locative solide.
👉À retenir : Le rendement locatif brut moyen y est souvent plus intéressant pour les investisseurs.
| Ville | Prix moyen au m² | Loyer moyen au m² | Rentabilité brute moyenne estimée |
| Marseille | 3 755 € | 16 € | ≈ 5,1 % |
| Paris | 9 827 € | 33 € | ≈ 4,0 % |
| Lyon | 4 638 € | 17 € | ≈ 4,4 % |
👉Le mot de Sabine, experte immobilier Terrasse du Sud : Cette différence explique pourquoi Marseille attire de plus en plus d’investisseurs à la recherche d’un meilleur équilibre entre :
- rentabilité ;
- potentiel de valorisation ;
- ticket d’entrée plus accessible ;
- forte tension locative dans certains secteurs.
Loyers à Marseille par arrondissement
Voici les niveaux de loyers moyens observés dans plusieurs arrondissements marseillais, selon les données SeLoger de janvier 2026 :
| Arrondissement | Loyer moyen au m² |
| Marseille 1er | 15 €/m² |
| Marseille 2e | 16 €/m² |
| Marseille 3e | 15 €/m² |
| Marseille 4e | 15 €/m² |
| Marseille 5e | 16 €/m² |
| Marseille 6e | 17 €/m² |
| Marseille 7e | 18 €/m² |
| Marseille 8e | 18 à 19 €/m² selon les secteurs |
| Marseille 9e | 17 €/m² |
| Marseille 10e | 16 €/m² |
| Marseille 11e | 16 €/m² |
| Marseille 12e | 17 €/m² |
Les secteurs les plus recherchés, comme Périer, Saint-Giniez, Endoume, Prado ou Mazargues, affichent naturellement des loyers plus élevés, souvent autour de 18 à 19 €/m².
À l’inverse, certains quartiers plus populaires ou en transformation peuvent offrir un meilleur rendement brut, mais avec une analyse plus fine du risque locatif.
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Quel taux de rentabilité espérer à Marseille ?
La rentabilité brute dépend principalement de trois éléments : le prix d’achat, le loyer réellement applicable et les charges à anticiper.
Prenons un exemple simple. Un appartement de 65 m² acheté autour de 228 000 €, sur la base d’un prix moyen proche de 3 518 €/m², pourrait être loué environ 1 079 € par mois à 16,60 €/m². Cela représente environ 12 948 € de loyers annuels, soit une rentabilité brute d’environ 5,6 % avant frais de notaire, charges, taxe foncière, vacance locative et éventuels travaux.
Dans les secteurs plus premium comme le 8e ou 9e arrondissement, la rentabilité peut être plus modérée, car les prix d’achat sont plus élevés.
En revanche, ces quartiers offrent souvent une meilleure sécurité patrimoniale, une demande solide et une attractivité forte pour les biens avec extérieur.
Meublé ou non meublé : Quelle stratégie privilégier ?
À Marseille, le meublé peut être particulièrement intéressant sur les petites surfaces.
Un studio meublé se loue en moyenne 22 €/m², contre 18,1 €/m² en non meublé. Pour un 2 pièces, l’écart reste plus limité : 15,7 €/m² en meublé contre 15,1 €/m² en non meublé.
Le meublé peut donc améliorer la rentabilité, notamment dans les secteurs proches des transports, des pôles étudiants, des hôpitaux ou des zones d’activité comme le 6e arrondissement de Marseille, par exemple.
En revanche, il implique davantage de gestion, un turn-over potentiellement plus fréquent et une attention particulière à la fiscalité.
Les quartiers à fort potentiel pour investir
Plusieurs profils de quartiers peuvent intéresser les investisseurs :
- Les quartiers centraux comme le 1er, le 2e, le 5e ou le 6e, intéressants pour les petites surfaces, les étudiants et les jeunes actifs.
- Les quartiers en mutation, notamment autour de La Joliette, Euroméditerranée ou certains secteurs du 3e, qui peuvent offrir un potentiel de valorisation à long terme.
- Les quartiers résidentiels du sud, comme le 7e, le 8e, le 9e ou le 12e, plus patrimoniaux, adaptés aux familles, aux cadres et aux biens avec terrasse, balcon ou jardin.
👉 Bon à savoir : Le développement de programmes neufs montre aussi que Marseille continue d’évoluer ! On pense notamment la tour M99 dans le secteur Euroméditerranée, avec des prix annoncés entre 8 000 et 13 000 €/m², ainsi que des opérations commeLes Terrasses Marines.
Si les travaux ne vous font pas peur, il reste de très belles opportunités d’investissement autour du Cours Julien, dans le 6ème.
Alors, faut-il investir à Marseille ?
Notre réponse courte : Oui !
Marseille peut être une bonne ville pour investir, à condition de ne pas raisonner uniquement avec une moyenne de loyer. La rentabilité peut être intéressante dans les secteurs centraux ou en transformation, tandis que les quartiers sud offrent davantage une logique patrimoniale.
Pour réussir son investissement locatif, il faut étudier précisément :
- le prix d’achat réel du bien ;
- le loyer applicable dans la rue ou le quartier ;
- l’état de la copropriété ;
- les charges ;
- la demande locative ;
- le potentiel de revente.
Notre connaissance du marché marseillais nous permet d’accompagner les propriétaires et investisseurs dans leur réflexion.
Appartement avec terrasse, maison avec jardin, bien patrimonial ou projet locatif : chaque adresse mérite une analyse précise pour sécuriser l’achat, le loyer et la rentabilité.
