Depuis juin 2025, l’information fait jaser le monde de l’immobilier locatif : un rapport parlementaire présenté en début d’été propose la création d’un statut du bailleur privé avec, comme mesure phare, l’autorisation de l’amortissement comptable pour les logements loués nus.
Si cette réforme est adoptée dans la loi de finances 2026, ce serait un vrai bouleversement de la fiscalité locative…
Mise à jour janvier 2026
Depuis la publication initiale de cet article, le statut du bailleur privé a bien été intégré au projet de loi de finances pour 2026 et adopté dans son principe. L’amortissement en location nue ne relève donc plus uniquement d’un rapport parlementaire, mais d’un dispositif inscrit dans le cadre budgétaire 2026, sous réserve des textes d’application.
En revanche, il ne s’agit pas d’un amortissement “libre” équivalent au LMNP : le mécanisme est encadré par des conditions strictes (plafonds, durée d’engagement, typologie de biens), qui en limitent l’accès et l’impact réel selon les profils d’investisseurs.
Qu’est-ce que l’amortissement ?
C’est un mécanisme comptable qui permet de répartir le coût d’un bien immobilier sur sa durée d’utilisation.
Un appartement acheté 200 000 € (hors terrain) amorti sur 20 ans à 5 %/an = 10 000 € déduits chaque année des loyers imposables. Vous l’avez compris, c’est un moyen très intéressant de défiscaliser ses revenus locatifs.
Dans le cadre de la location nue, l’administration fiscale a confirmé que l’amortissement ne pourra pas générer de déficit imputable sur le revenu global, mais uniquement venir neutraliser les revenus fonciers, dans une logique proche de celle du régime réel en BIC, sans en reproduire toute la souplesse.
La mesure figure dans un ensemble de propositions qui devront être intégrées au projet de loi de finances 2026 et votées à l’automne. Si le calendrier est respecté, elle s’appliquerait aux biens acquis à partir du 1ᵉʳ décembre 2025.
Alors, pourquoi cette réforme sur la fiscalité des revenus locatifs ?
Jusqu’à présent, la location vide est fiscalement désavantagée par rapport à la location meublée.
- En nu (sans meubles), les loyers sont imposés comme revenus fonciers, avec la seule possibilité de déduire les charges courantes (intérêts, travaux d’entretien, taxes…).
- En meublé (LMNP/LMP), le bailleur relève des BIC et peut amortir le bien et le mobilier, réduisant souvent son revenu imposable à zéro pendant des années.
Conséquence ? De nombreux investisseurs ont privilégié le meublé ces dernières années.
En parallèle, la fin des dispositifs incitatifs type Pinel et la chute des ventes dans le neuf (–40 % au 1ᵉʳ trimestre 2025) ont accentué la pénurie locative.
Aujourd’hui, de plus en plus de municipalités restreignent la location meublée, notamment pour limiter la prolifération des meublés touristiques de type Airbnb, qui réduit l’offre de logements disponibles à l’année pour les habitants.
L’État cherche donc à rendre la location nue plus attractive avec un mécanisme durable et compétitif.
Mise à jour 2026 :
Les objectifs affichés par le législateur ont été confirmés :
- rééquilibrer la fiscalité entre location nue et meublée,
- inciter les bailleurs à conserver ou remettre des logements sur le marché locatif classique,
- limiter la dépendance aux dispositifs temporaires (Pinel, Denormandie, etc.).
Dans le même temps, plusieurs grandes villes ont renforcé leurs politiques de restriction des meublés touristiques, rendant la location nue à nouveau stratégique… à condition que sa fiscalité soit compétitive.
Comment fonctionnerait l’amortissement en location nue ?
Si le projet est adopté, le dispositif prévoirait :
- 5 %/an pendant 20 ans pour un logement neuf (soit 100 % de la valeur bâtie amortie).
- 4 %/an pendant 20 ans pour un logement ancien avec travaux représentant au moins 15 % du prix d’achat (soit 80 % amorti).
Cet amortissement s’ajouterait aux charges déductibles habituelles, pouvant réduire drastiquement — voire même annuler — l’impôt foncier pendant plusieurs années.
Exemple : pour un appartement neuf acheté 200 000 €, l’amortissement annuel serait de 10 000 €. Avec 9 000 € de loyers/an, le revenu imposable serait nul grâce à l’amortissement.
Ce qu’il faut retenir en janvier 2026
- Le principe de l’amortissement en location nue est désormais acté dans la loi de finances 2026,
- Son application est beaucoup plus encadrée que le LMNP,
- Le régime meublé reste en vigueur et conserve une forte attractivité dans de nombreux cas,
- Le choix entre nu et meublé devient plus que jamais une décision stratégique, dépendante du marché local, de l’horizon de détention et du profil fiscal du bailleur.
💡 Lecture experte
Cette réforme ne signe pas la fin du LMNP, ni une révolution immédiate pour tous les propriétaires en location nue. Elle ouvre en revanche une nouvelle voie fiscale, plus stable et plus lisible à long terme, qui mérite une analyse au cas par cas, notamment dans les grandes villes tendues comme Marseille.
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Sources :
- Nouveau statut de bailleur privé – Ecologie.gouv
- PDF – Pour une relance durable de l’investissement locatif
- Investissement locatif : une réforme fiscale majeure dès 2026 pour les propriétaires – LMNP
- Blog – My immobilier : PLF 2026
- Statut du bailleur privé : vraie réduction d’impot ou piège fiscal – PAP
