Le dernier trimestre s’ouvre sur un marché qui refuse de se laisser résumer en une phrase.
Les notaires parlent d’une reprise sans excès, les agents sur le terrain d’un marché qui se resserre, et les chantiers qui transforment Marseille depuis janvier commencent à peser, eux aussi, sur la manière dont les quartiers se valorisent.
Après plus de 30 ventes depuis janvier, voici notre lecture de ce trimestre : où en est-on vraiment, et à quoi faut-il commencer à se préparer pour 2027.
Les prix de l’immobilier à Marseille au 4e trimestre 2026
À Marseille, le prix moyen s’établit autour de 3 550 €/m² pour un appartement et 4 800 €/m² pour une maison, avec une hausse mesurée d’environ +1 % sur un an.
Un signal de stabilisation après plusieurs années de baisse, pas d’une envolée. Mais cette moyenne ville entière ne veut à peu près rien dire d’exploitable : elle mélange des biens qui n’ont rien à voir entre eux, du studio du 3e à la villa avec piscine du 8e.
Sur nos secteurs, le 6e et le 8e, la réalité ne colle d’ailleurs pas à cette moyenne : les prix y comptent parmi les plus élevés de la ville, souvent au-delà de 4 500 à 5 000 €/m² pour un appartement, et les biens avec extérieur (terrasse, jardin, cour, etc.) s’y comportent différemment du reste du marché.
La demande y est portée par des acheteurs en général plus apporteurs, moins dépendants du dernier point de taux, sur une offre qui reste structurellement limitée. Quand le marché ralentit globalement, ce sont d’abord les petites surfaces sans extérieur qui encaissent le choc, pas les maisons avec jardin dans le 8e, bien positionnées.
Le nombre de ventes : Un vrai ralentissement
Le point de rentrée publié début septembre confirme ce qu’on pressentait : sur l’ensemble de 2026, le marché devrait tourner autour de 955 000 transactions. Autrement dit, une septième meilleure performance historique sur le papier, mais une stagnation à 0 % sur un an, à comparer aux +12,7 % enregistrés en 2025.
Il manque entre 50 000 et 70 000 ventes pour retrouver le potentiel naturel du marché français, autour d’un million par an.
Ce coup de frein a une origine précise : la tension autour de l’Iran au printemps a fait grimper l’inflation énergétique, poussant la Banque centrale à relever ses taux à la mi-juin. Les taux de crédit, encore à 3,05 % un an plus tôt, sont remontés à 3,25 % en mai puis autour de 3,65 % aujourd’hui (environ 3,30 % une fois les aides déduites), juste assez pour casser une dynamique qui restait fragile. Le pouvoir d’achat immobilier des ménages est retombé à 66 m² en moyenne, contre 78 m² en 2020.
Évidemment, Marseille n’échappe pas à ce tassement : le même point de rentrée relève un repli d’environ -1 % des prix sur la ville, après une année 2025 particulièrement dynamique.
👉 L’avis de Sabine de Terrasse du Sud : Rien d’alarmant ! C’est simplement le contrecoup logique d’un marché qui avait fortement rebondi l’an dernier, mais un signal à ne pas ignorer si vous vous basiez encore sur les prix de vente de 2025 pour évaluer votre bien aujourd’hui.
Les taux : le sujet de ce trimestre
L’indicateur qui sert de référence aux banques a dépassé les 4 % fin juillet 2026, du jamais-vu depuis 2009. Sur le terrain début septembre : 3,4 % à 3,6 % sur 20 ans, 3,5 % à 3,7 % sur 25 ans, avec deux trajectoires possibles d’ici la fin de l’année selon la décision de la Banque centrale attendue à la mi-septembre.
⚠️ Le point à souligner : le taux d’usure, qui est le plafond légal au-dessus duquel une banque n’a pas le droit de prêter, doit être révisé en octobre. Quand les taux de marché montent plus vite que ce plafond, ce sont les dossiers les plus fragiles qui se retrouvent mécaniquement exclus du crédit, même avec des revenus suffisants. On l’a déjà vu se produire en 2023…
Marseille bouge ! Ce qui redessine le marché ce trimestre
- Le prolongement du tramway T3 vers Gèze, entré en service en janvier, continue de désenclaver le nord de la ville.
- La réhabilitation du secteur Noailles, en centre-ville, avance avec la réouverture progressive de ses espaces publics.
- Et sur notre secteur du 8e, l’arrivée programmée du nouveau siège de l’OM avenue du Prado est le genre de projet qui renforce durablement l’attractivité résidentielle d’un axe déjà recherché.
- Plus au nord, à Euroméditerranée, plusieurs opérations livrent d’ici la fin de l’année, avec une accélération annoncée pour 2027.
Ce qu’il faut préparer dès maintenant pour 2027 : Nouveau calcul de DPE
La méthode de calcul du DPE évolue au 1er janvier 2027, avec un traitement nettement plus favorable pour le chauffage électrique. La grande majorité des logements tout électrique, très répandus dans l’ancien marseillais, devraient gagner une classe énergétique sans avoir fait le moindre travaux, via un certificat téléchargeable gratuitement dès janvier.
Pour un propriétaire qui hésite entre vendre maintenant ou attendre, c’est une donnée à intégrer.
L’avis de Terrasse du Sud, expert du marché immobilier Marseillais
Si vous vendez, l’erreur classique serait de fixer un prix sur une vente comparable conclue au printemps. Et si votre logement est chauffé à l’électricité avec un DPE pénalisant, il peut valoir la peine d’attendre le recalcul de janvier avant de figer votre étiquette énergétique.
Si vous achetez, la vraie décision n’est pas « j’attends que les taux rebaissent » mais « je sécurise mon financement avant que le taux d’usure ne se resserre ».
En conclusion, ni reprise franche ni effondrement : un marché qui se resserre sur le bon prix et le bon dossier, pendant que plusieurs chantiers structurants redessinent la carte des quartiers qui montent. Sur notre secteur, l’extérieur reste la meilleure protection.
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