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Le marché immobilier prend des airs printaniers à Marseille
8 avril 2016

 

Le marché a repris des couleurs au niveau national. Sur Marseille, la situation est plus contrastée, mais le marché montre des signes très positifs. La reprise est bien là.

 

Les prix dans l’ancien à Marseille continuent de baisser à la vente, mais le volume des transactions est en forte augmentation

D’après le baromètre LPI-Se Loger, les prix de vente d’appartements anciens marseillais ont baissé de 2,2 % en 2015, et ceux des maisons anciennes ont suivi la même tendance.  

 

Baromètre Se loger février 2016 prix des appartements anciens

 

Mais ce constat est à relativiser : si Marseille ne fait pas partie des agglomérations françaises qui ont vu augmenter leur prix, la chambre des notaires a noté une augmentation des volumes de transaction de 14,5 % en 2015, ce qui témoigne de la reprise du marché local.

 

L’offre de logements dans le neuf a augmenté et les prix sont stables

L’augmentation de l’offre concerne principalement les studios et les deux pièces. Selon la Fédération des Constructeurs de Provence à Marseille, les ventes de logement neuf ont progressé de 18 %, notamment grâce à la loi Pinel. Le prix moyen s’établit à 3840 euros le m2, affichant une certaine stabilité.

 

Le marché locatif neuf s’en sort mieux que l’ancien

En 2015, les prix des loyers marseillais ont baissé de 13 à 12 euros le m2. Mais les propriétaires de logements anciens, les plus nombreux à Marseille, ne trouvent pas toujours preneur avec des périodes de vacances locatives qui se sont rallongées. En effet, les locataires sont de plus en plus exigeants et souhaitent des logements rénovés offrant quasiment les mêmes prestations que les logements neufs. Et c’est bien ce qui pose problème : nombreux sont les propriétaires qui n’ont pas la capacité de mener de tels travaux. L’offre étant supérieure à la demande, les logements neufs tirent de facto davantage leurs épingles du jeu.

Autre source de préoccupation : de plus en plus de bailleurs renoncent à la location moyenne et longue durée et privilégient la location via la plateforme Airbnb beaucoup plus lucrative (jusqu’à 2 fois plus de rendement) et générant moins de contentieux. Avec nombre de logements retirés du marché locatif, cette tendance pourrait bien inverser le rapport offre/demande actuel et à terme poser aux locataires des difficultés pour trouver certains types de logements.

 

La baisse des taux d’emprunt, la reconduction du PTZ, de la loi Pinel, et du chèque logement de la ville de Marseille incitent à l’achat

Première raison de cette embellie : la baisse des taux d’emprunt immobilier qui se poursuit. La nouvelle baisse en mars situe les taux immobiliers presque au même niveau que les records observés l’été dernier, à un peu plus de 2 % en moyenne. Les taux varient bien entendu en fonction du profil de l’emprunteur et de la durée du prêt. Ce niveau des taux actuels permet de faire baisser ses mensualités ou d’acheter plus grand. Rappelons qu’en 2008, les taux d’emprunts immobiliers étaient compris dans la fourchette 4,5 % — 5 %.

Autre bonne nouvelle : un nouveau PTZ destiné aux particuliers primo-accédants qui achètent leur résidence principale est entré en vigueur le 1er janvier 2016 avec de nouveaux plafonds de ressources. Le PTZ, qui privilégie traditionnellement le logement neuf, a été élargi aux logements anciens à condition que des travaux de réhabilitation représentent au moins 25 % du montant total d’acquisition. Le PTZ couvre également une part plus importante de l’achat immobilier et la durée de prêt est rallongée.

Le chèque premier logement de la ville de Marseille a été lui aussi reconduit en 2016 et vient compléter le PTZ. Sous certaines conditions, la Ville de Marseille facilite l’accès à la propriété pour un logement neuf ou ancien en offrant une subvention variant de 4000 à 12 000 euros (plus d’infos auprès de la Maison du Logement au 0810 813 813 ou par e-mail à maisondulogement@mairie-marseille.fr

Et pour les investisseurs, la loi Pinel a été entièrement reconduite jusqu’au 31 décembre 2016 et le succès est au rendez-vous. Il permet aux investisseurs de déduire 2 % par an du montant de leur investissement les neuf premières années, puis 1 % par an, dans une limite de 300 000 euros d’investissement et de deux achats par an. La réduction pourra donc atteindre 12, 18 ou 21 % de la valeur de l’investissement immobilier. La contrepartie est un engagement de location sur 6, 9 ou 12 ans et il est possible désormais de louer à un ascendant ou à un descendant.

 


Le mot de l'expert

« Effectivement, je ne constate pas pour l’instant une hausse des prix de vente des biens marseillais, comme cela peut être le cas ailleurs en France. Les taux de prêt étant au plus bas actuellement, on ne peut craindre qu’une remontée de ces mêmes taux à terme, ce qui entrainera, à mon avis, une nouvelle baisse des prix : plus les taux repartiront à la hausse, plus le pouvoir d’achat des Marseillais se réduira et cela s’impactera nécessairement sur les prix de vente. Il est donc grand temps pour ceux qui souhaitent acheter de se jeter à l’eau, car les conditions actuelles d’acquisition sont vraiment très favorables. » indique Sabine Ferrato, responsable de l’agence Terrasse du Sud.

 

 


Financer sa résidence principale sur Marseille grâce au nouveau PTZ
7 janvier 2016

 

Le prêt à taux zéro est un emprunt sans intérêt destiné aux particuliers primoaccédants qui achètent leur résidence principale. Un nouveau PTZ est entré en vigueur le 1er janvier 2016. L’éligibilité, le montant et la durée du remboursement dépendent des conditions de ressources de l’emprunteur. Découvrez les principaux points du dispositif et vérifiez si vous y avez droit pour acquérir votre résidence principale sur Marseille !

 

Qui peut bénéficier du nouveau PTZ ?

Le gouvernement a annoncé en septembre dernier qu’« une très grande majorité des ménages primoaccédants seront éligibles à ce nouveau PTZ, renforcé et simplifié pendant deux ans, avec des conditions beaucoup plus avantageuses (…) ».

Pour pouvoir prétendre au PTZ, les personnes bénéficiaires ne doivent pas dépasser un plafond de ressources et ne pas avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années (sauf titulaire d’une carte d’invalidité, bénéficiaire de l’AAH ou AES, ou victime d’une catastrophe rendant inhabitable la résidence principale).

Depuis le 1er janvier 2016, les plafonds de ressources ont été augmentés.

Plafonds de ressources PTZ 2016 Zone A

Le principe est simple : plus la zone où est situé le logement est tendue, plus les plafonds de ressources pour bénéficier du PTZ sont élevés et plus le montant du prêt est élevé.

 

Quels types de bien sont concernés par le nouveau PTZ ?

Le PTZ privilégie traditionnellement le logement neuf et finance :

•    la construction d’un logement, accompagnée le cas échéant de l’acquisition de droits de construire ou du terrain destiné à la construction de ce logement,

•    l’acquisition d’un logement neuf en vue de sa première occupation,

•    L’aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habitation, cette opération étant assimilée à la construction d’un logement.

Mais le nouveau PTZ peut également servir à financer l’acquisition d’un logement ancien à condition que des travaux de réhabilitation représentent au moins 25 % du montant total d’acquisition, quelle que soit sa localisation géographique en France (auparavant, le bien devait être localisé dans une des 6000 communes listées par arrêté). Les travaux doivent être réalisés dans les 3 ans après l’émission de l’offre de prêt et justifiés par factures.

 


Le nouveau PTZ : un prêt couvrant une part plus élevée de l’achat immobilier.

Le PTZ permet désormais de financer jusqu’à 40 % du logement (26 % du montant auparavant.)  

 


Le nouveau PTZ allonge le différé de remboursement en fonction des conditions de ressources

Le différé de remboursement peut désormais aller jusqu’à 15 ans pour les familles les plus modestes (5 ans minimum).

 


Une durée de prêt allongé de 8 ans par rapport à l’ancien PTZ.

La durée du prêt minimum est portée à 20 ans (contre 12 ans pour l’ancienne version) et réduit ainsi le montant des mensualités.

 


Faites une simulation tout de suite et vérifiez si vous avez droit au nouveau PTZ !

Le gouvernement met à disposition un simulateur qui tient compte des évolutions du PTZ au 1er janvier 2016. 

 


Le mot de l'expert

« Le marché du neuf a bien bénéficié du PTZ en 2015. La reconduite du dispositif en 2016 ainsi que son renforcement et sa simplification sont de bonnes nouvelles. Avec le nouveau PTZ, le parc de biens anciens nécessitant des travaux importants de rénovation devrait séduire davantage. Toutefois attention ! Les banquiers ne pensent pas toujours à proposer le PTZ. Il faut bien penser à vérifier son éligibilité au dispositif avec son conseiller, car la capacité d’emprunt peut être très favorablement augmentée grâce au PTZ et les acquéreurs peuvent ainsi potentiellement prétendre à un bien de la catégorie supérieure » indique Sabine Ferrato, responsable de l’agence Terrasse du Sud.

 

 

Vos obligations pour bénéficier du nouveau PTZ 

- Sauf obligation professionnelle, problème de santé ou cas de force majeure, le logement financé au titre de la résidence principale doit être occupé au moins huit mois par an.
- Le logement doit être occupé dans l’année qui suit la déclaration d’achèvement des travaux. Le délai est porté à 6 ans pour ceux qui souhaitent occuper leur logement après leur départ en retraite.
-  Le logement doit constituer la résidence principale pour une durée minimale de 6 ans.
-  Toute vente avant la fin du prêt entraîne le remboursement intégral des sommes, sauf cas très particuliers.

 

 


Acheter ou vendre à Marseille cet automne : ce qu’il faut savoir

 29 septembre 2015

 

Vous souhaitez acheter ou vendre un appartement ou une maison en octobre ou en novembre ? Voici quelques repères pour une transaction réussie.


Après avoir globalement baissé durant l’année écoulée, les prix repartent à la hausse sur Marseille depuis 3 mois

Si les prix signés des appartements anciens à 12 mois ont baissé en moyenne de 2,6 % sur Marseille, cette rentrée confirme une reprise avec une hausse de plus de 2,6 % (+1,3 % en prix affiché) au cours des 3 derniers mois selon le baromètre LPI-Seloger. Le prix du m² est aujourd’hui en moyenne de 2 736 euros.

Ce frémissement ne doit pas faire oublier que plus des 2/3 des arrondissements ont subi une décote dans l’ancien depuis 12 mois. C’est le cas notamment pour le 7ème arrondissement (-8,7 %), le 12ème (-7,8 %), le 9ème (-6,5 %), et le 13ème (-6,1 %).. D’autres ont connu une baisse plus modérée, comme par exemple le 8ème (-3,6 %), le 3ème (-0,4 %), et le 11ème (0,4 %).

Les 5ème et 6ème arrondissements ont même connu une embellie, avec une hausse respectivement de 3 % et 1,1 %.

Bien entendu, les appartements avec terrasse en centre-ville ou avec une vue imprenable ont réussi à échapper à cette baisse de prix, tous arrondissements confondus.

Dans le 7ème arrondissement, les affaires se trouveraient plutôt à l’heure actuelle dans le quartier des Catalans, surtout si vous êtes intéressé par un bien nécessitant des travaux de rénovation.

Les 2ème et 3ème arrondissements, toujours sous-cotés et avec des secteurs en voie de réhabilitation, ont du potentiel pour ceux qui sauront attendre une dizaine d’années, peut-être plus avant que leur bien prenne de la valeur.

Par ailleurs, il faut faire une distinction entre achat dans l’ancien et dans le neuf. Les ventes de logements neufs repartent en volume et les prix semblent retrouver légèrement le sourire.

 Indice des prix signés des appartements dans l'ancien

Source Baromètre LPI-Seloger août 2015

 

Selon de nombreux experts, la reprise est bien là.

Sabine Ferrato, directrice de l’agence Terrasse du Sud à Marseille, précise toutefois : « On sent en effet la reprise, mais pour notre part, nous n’avons pas constaté que les prix décollaient vraiment pour l’instant. Je dirais plutôt que les acheteurs se manifestent davantage, particulièrement les primo-accédants. Ces derniers sont plus nombreux à la recherche d’un logement qu’il y a 6 mois. La baisse des prix conjuguée à la crainte d’une hausse des taux les incitent à penser que c’est le bon moment pour acheter. Et ils n’ont sûrement pas tort. »

 

 

Les acheteurs peuvent user d’une certaine marge de négociation

Les marges de négociations se calculent en faisant la différence entre les prix affichés et les prix signés.

Ces derniers mois, les marges de négociation se sont établies autour de 5 % pour les maisons et de 6,1 % pour les appartements en PACA. Le pourcentage est dans la moyenne nationale pour les maisons et légèrement supérieur pour les appartements.

 

 Marge de négociation

 

Photo Sabine Ferrato

 

 « Mais, selon Sabine Ferrato, les marges de négociation autour de 5-6 % concernent les biens dont les prix affichés sont le reflet d’une juste estimation immobilière. Il ne faut pas hésiter à faire appel à un expert pour l’évaluation de son bien.

Il n’est malheureusement pas rare que les vendeurs surévaluent leur bien à la vente, ce qui retarde la concrétisation de la transaction, et au final augmente les marges de négociation pour l’acheteur lorsque le vendeur revient à la raison ».

 

 

Les taux d’intérêt d’emprunt sont encore très attractifs

On aurait pu craindre une nette hausse des taux d’intérêt avec les désordres du marché obligataire nés de la crise grecque.

Les relèvements de barème intervenus au mois d’août sont restés modérés, sans impact sur la solvabilité de la demande : les taux d’effort des nouveaux emprunteurs sont d’ailleurs revenus à leur niveau de l’année 2004.  

En moyenne, les taux du marché sont à 2,1 % sur 10 ans, 2,35 % sur 15 ans, 2,6 % sur 20 ans et 2,9 % sur 25 ans. Bien entendu, ces taux varieront en fonction des établissements bancaires, mais surtout du profil de l’emprunteur, s’il dispose ou non d’un apport, et de garanties susceptibles d’être apportées.

 

 

 

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